因?yàn)楹妥约旱拿\(yùn)休戚相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)最熱衷于關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。貨幣政策、金融閘口、流動(dòng)性這些名詞，在房地產(chǎn)從業(yè)人員的口中，出現(xiàn)的頻率并不低于政府官員和經(jīng)濟(jì)學(xué)家。不過(guò)，最近兩個(gè)月內(nèi)“最紅”的一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域概念，地產(chǎn)從業(yè)者卻無(wú)意之間忽視了——這可不對(duì)。

這個(gè)詞就是“內(nèi)循環(huán)”。攸克君的直觀感受，“內(nèi)循環(huán)”給房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，恐怕會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甚于貨幣政策、金融閘口、流動(dòng)性多寡等。或者說(shuō)，“內(nèi)循環(huán)”這個(gè)概念的提出與未來(lái)的構(gòu)建、落地，是貨幣、金融、流動(dòng)性這些事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)命運(yùn)攸關(guān)的重要因素背后的決定性因素。懂了這點(diǎn)，做房地產(chǎn)的人，就不能不關(guān)心了。

“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”體系，最重要的一次露面，是在7月21日在中共中央總書(shū)記習(xí)近平在企業(yè)家座談會(huì)上的講話(huà)當(dāng)中。在新華社受權(quán)發(fā)布的講話(huà)全文中，習(xí)近平總書(shū)記談到：“我們要逐步形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。

應(yīng)該說(shuō)，這是高屋建瓴的一句話(huà)，房地產(chǎn)從業(yè)者不仔細(xì)思考，確實(shí)很難從中意識(shí)到與房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)。但這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和路徑的升級(jí)與完善，房地產(chǎn)在其中不可能不受到影響。在這一點(diǎn)上，不要當(dāng)鴕鳥(niǎo)。

要理解這個(gè)“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體”的方向，攸克君覺(jué)得首先需要理解以下兩個(gè)問(wèn)題：

1. 外向型經(jīng)濟(jì)在中國(guó)過(guò)去20年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展中起到了什么作用？
2. 外向型經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)出口唱主角的經(jīng)濟(jì)格局中，房地產(chǎn)受到了怎樣的影響？

先來(lái)看第一個(gè)問(wèn)題，最近十多年中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，其中重要的一部分原因在于“投資拉動(dòng)”。投資拉動(dòng)的基本模式，在于財(cái)政資金作為杠桿，撬動(dòng)信貸資金進(jìn)入。這是投資拉動(dòng)的表象。在其背后，實(shí)際上是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，出口加工制造業(yè)扮演的重要角色。

通過(guò)加工制造各種工業(yè)、生活制成品，出口到全世界，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備迅速增加，這使得“投資拉動(dòng)”具備了可行的基礎(chǔ)。因?yàn)橐悦涝獮橹鞯耐鈪R儲(chǔ)備不斷增加的同時(shí)，要保持人民幣匯率的基本穩(wěn)定，貨幣監(jiān)管部門(mén)就要向市場(chǎng)中注入基本等值的人民幣，這會(huì)帶來(lái)人民幣存款的增加，從而為投資拉動(dòng)中甚為重要的信貸增量配套資金打下基礎(chǔ)。

正是在這樣的模式下，市場(chǎng)流動(dòng)性充沛之后，資產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迎來(lái)繁榮，而資產(chǎn)市場(chǎng)中最重要的角色，就是房地產(chǎn)。這正是外需——出口經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式中，房地產(chǎn)市場(chǎng)所享受的紅利的真正來(lái)源所在。換句話(huà)說(shuō)，過(guò)去多年，房子之所以好賣(mài)，有房地產(chǎn)從業(yè)人員的努力，但也有大趨勢(shì)、大風(fēng)口、大周期的因素在。

不過(guò)，這種模式帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題，就是在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)所占的比例過(guò)大，而在家庭支出中，用于償還購(gòu)房按揭貸款，或者買(mǎi)房首付的支出所占比例過(guò)大。通俗的講，在中心城市、特大城市中，六口人共同負(fù)擔(dān)一套房子的支出，并不是太鮮見(jiàn)的情況。

我們暫且不論為何提出以“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”的原因，僅論“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體”這一路徑，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)的提振，對(duì)于“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體”有著重要的作用，習(xí)近平總書(shū)記也提到：“必須充分發(fā)揮國(guó)內(nèi)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)繁榮國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添動(dòng)力”。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，有兩個(gè)層面的問(wèn)題，一是市場(chǎng)規(guī)模。中國(guó)人口眾多，幅員遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，這些都決定了我們天然具有一個(gè)龐大規(guī)模的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；二是消費(fèi)能力，市場(chǎng)規(guī)模大，以4億中等階層為主體的消費(fèi)能力越強(qiáng)，內(nèi)需就會(huì)變得越強(qiáng)勁，反之，內(nèi)需則要面臨較大的壓力。

這又可以細(xì)分為兩個(gè)互為犄角的問(wèn)題：

第一，有沒(méi)有好的產(chǎn)品，讓人產(chǎn)生強(qiáng)烈的消費(fèi)意愿。攸克君和很多制造業(yè)企業(yè)的朋友聊過(guò)，為什么我們的產(chǎn)品在創(chuàng)新性、質(zhì)量上，總覺(jué)得和國(guó)外產(chǎn)品有一定的差距。他們給出的回答都比較一致，原因一是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，二是國(guó)內(nèi)消費(fèi)意愿問(wèn)題。后者的意思，更為直白地說(shuō)，就是我們的內(nèi)需市場(chǎng)是否有能力消費(fèi)質(zhì)量更好、創(chuàng)新更強(qiáng)的產(chǎn)品。

第二，就是消費(fèi)能力問(wèn)題。這在一定程度上關(guān)聯(lián)到了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)過(guò)去20年間伴隨資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的周期性上揚(yáng)，確實(shí)給有資產(chǎn)、有房家庭尤其是多房家庭帶來(lái)了資產(chǎn)財(cái)富的較快增長(zhǎng)。但是，這種資產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，在一定程度上，并不普惠于所有人，而內(nèi)需市場(chǎng)的啟動(dòng)，則要有賴(lài)于社會(huì)中絕大部分人消費(fèi)能力的增強(qiáng)。

如是，就聯(lián)結(jié)到了房地產(chǎn)。一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯在于，如果這個(gè)社會(huì)中的大部分成員，其主要收入都用于住房支出，且大部分人僅用于自住房屋，資產(chǎn)升值后也無(wú)法變現(xiàn)的情況下，內(nèi)需市場(chǎng)的消費(fèi)能力，就會(huì)面臨被抑制的情況，而這樣的局面，顯然不是實(shí)現(xiàn)“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體”的發(fā)展取向的理想環(huán)境。

因此，實(shí)現(xiàn)“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，就要把房地產(chǎn)價(jià)格保持在平穩(wěn)狀態(tài)，而不能任由其繼續(xù)上漲占用更多的家庭財(cái)政支出——特別是在今年以來(lái)活躍市場(chǎng)流動(dòng)性，確保中小微企業(yè)渡過(guò)難關(guān)的情況下。

以此為基點(diǎn)，我們就可以看清房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間政策的主基調(diào)，以及這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)，在新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期中所扮演的角色。在此，攸克君重申兩個(gè)提醒：

1. 如果房?jī)r(jià)波動(dòng)，或者重回快速上漲的通道，導(dǎo)致消費(fèi)能力和資金快速向資產(chǎn)市場(chǎng)聚集，那么，勢(shì)必會(huì)影響絕大部分家庭的消費(fèi)能力，進(jìn)而影響內(nèi)需的啟動(dòng)，對(duì)于“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體”的實(shí)現(xiàn)，是不利的。
2. 如果任由房?jī)r(jià)上漲，會(huì)導(dǎo)致創(chuàng)新、研發(fā)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本高企，從而影響到創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展，影響到自主研發(fā)能力的提升，這也是與目前的政策大政方針的方向所不符。

這些，都是房地產(chǎn)必須避免所扮演的“反面角色”。因此，攸克君有如下判斷：

1. 房地產(chǎn)政策全局性松動(dòng)的可能性，近期已經(jīng)基本絕跡，不會(huì)存在任何的可能，這是以“全局高度”決定的。
2. 貨幣政策松動(dòng)、流動(dòng)性增加帶來(lái)的紅利，惠及房地產(chǎn)的效用，將呈現(xiàn)出邊際效用遞減的狀態(tài)，尤其是在房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管制度已經(jīng)被明確提出的情況下。
3. 放棄幻想，苦練本領(lǐng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)，越來(lái)越要憑本事吃飯，資產(chǎn)性周期的紅利，將會(huì)越來(lái)越少。