2021年，不要再亂買房了
2021年，不要再亂買房了。
2021年，地產(chǎn)的倒春寒真的來了！2021年，還能不能買房？房價每年漲多少才能跑贏理財？
3月開始，短短5天之內(nèi)，全國4個城市加碼調(diào)控！一切直指房價上漲。
東莞，跟隨著深圳的腳步“三限”加碼。
深圳，銀行執(zhí)行二手房指導(dǎo)價，還出了“打新”積分新政。
杭州，把法拍房納入限購。
上海更是扔下“炸彈”，新房5年限售！
房價會降嗎？這一輪調(diào)控潮，來得又猛又急。
銀保監(jiān)會主席郭樹清最新定調(diào)：房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，是金融體系最大灰犀牛。
他還透露了一個重要信號，今年貸款利率會有所回升。
這對貸款買房的人來說，無疑是晴天霹靂！
高層對房價瘋漲和杠桿買房的容忍度已越來越低。
“那么，面對調(diào)控對房價預(yù)期的不斷打壓， 2021年，還能不能買房？”
今天，3分鐘理財就和大家聊聊這個話題。
先說結(jié)論：
過去買房，主要考慮的哪里的上漲空間更大。
而未來買房，安全性和流動性的重要性，將遠遠超越上漲空間。
一看城市，二看地段，三看品質(zhì)！現(xiàn)在買房的邏輯真的變了！2021年，請不要隨便買房！
5天4城加碼調(diào)控，上海、深圳均出手，房價會降嗎
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2021年以來，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)累計87次。
幾個月前，杭州、上海、深圳、廣州還沉浸在搶房的盛宴中。
幾個月后，這些城市調(diào)控政策反復(fù)加碼。
（本圖來源：中指研究院）
哪個城市的樓市熱度不減，哪里就會迎來更嚴厲的調(diào)控，直到市場穩(wěn)定為止！
2021年，我們還能不能買房？
持幣or持房？房價每年漲多少才能跑贏理財和通脹？
中國通貨膨脹率2.8%（考慮到近期豬肉市場價格瘋漲，實際數(shù)據(jù)可能更高）。支付寶余額寶年化收益2.358%，四大行貨幣基金收益也2.4%左右。
也就是說，大部分人的“準儲蓄”式理財收益，趕不上通貨膨脹率，我們的錢，每時每刻都在減少。
大家算過沒有，投資買房，房價要漲多少才能跑贏銀行理財產(chǎn)品或通脹？
我們不妨來算個賬。
案例估算：加杠桿投資一套房子每年漲多少才賺錢？
假設(shè)小明今年1月剛買下了一套總價500萬的房子，二套房首付七成，交易雜費忽略，打算五年后賣出。
目前房子處于出租狀態(tài)，租金為5萬一年。
他的資金來源主要有三種：
自有資金200萬；利率為10%的借款150萬，利率5.39%的三十年商貸150萬。
未來五年里，他平均每年付出的成本：8153*12+150*10%-5=24.8萬
相反，如果他把當(dāng)初沒買房子，而是把首付用來買風(fēng)險極低的國債，這里按3.5%計算。
那么，五年的潛在財務(wù)成本：
200（1+3.5%）5 +24.8(1+3.5%)5 +24.8（1+3.5%）4+24.8（1+3.5%）3+24.8（1+3.5%）2+24.8（1+3.5%）=237.53+29.45+28.46+27.50+26.57+25.67=375.15萬元
5年后房價漲N保本：500（1+N）-150- 138.49 =375.15，N=32.73%
也就是說，平均每年要增值5.83%，5年后達到32.73%，才能趕上年利率3.5%的理財收益。
在過去，房價高速增長的階段，5.83%的增速或許根本不值得一提。
郭樹清：貸款利率或?qū)⒒厣?，加杠桿買房的人都怎么樣了？
如果央行貨幣政策持續(xù)緊縮，那加杠桿買房將越來越不劃算，甚至?xí)潛p。
特別是人口持續(xù)流出的非重點二線及二線以上城市，未來幾乎只有投資，而沒有回報，每個月還背負著銀行貸款利息。
不知道最近一窩蜂去投資房產(chǎn)的人算過這筆賬沒有？
最近，郭主席已經(jīng)提示今年貸款利率會有所回升。
這意味著同等條件下，持房的成本會增加。
你的杠杠越高，成本就越大，比如說，你的買房首付是借來的。
甚至?xí)霈F(xiàn)房價的上漲不足以覆蓋成本的情況。
這時候，買房實際就是在虧錢！
所以，對于想投資房子的人來說，尤其是過度加杠桿的，請三思而后行。
杠桿就是一個放大器，它能會帶來很高的成本。
一旦房價長期橫盤，很容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，到時別說賺錢了，房子都可能被銀行收走拍賣。
最后總結(jié)一下：閉眼買房子都能賺錢的時代已經(jīng)過去。
2021年，要不要投資房子，要從自身的情況和需求出發(fā)，因人而已。
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