最近，蛋殼公寓的負面新聞一直在網(wǎng)絡(luò)上刷屏。據(jù)記者了解到，從進入11月起，關(guān)于蛋殼的負面風波一直不斷。App癱瘓、管家失聯(lián)、租客沒法退押金、房東收不到租金……各類傳聞一時間在社交平臺上刷屏。

記者了解到，以前臨沂的公寓樓也是非?；鸨?，因為價格低，好出租，是很多剛需人群和投資客的首選，然而最近這兩年，臨沂的公寓已經(jīng)非常冷清，在住宅市場相對于火爆的情況下，公寓的出租和銷售都也隨著日益寒冷的天氣已經(jīng)進入了“嚴冬”。
近日，記者就從公寓的出租、售賣等角度采訪了我市公寓業(yè)務(wù)相關(guān)的一些市民。

一位最近賣掉公寓的市民這樣說：
建議能買住宅的話，優(yōu)先選擇住宅類
我是2017年初入手的藍灣國際41平精裝修能拎包入住的那種，到手26.5萬元?，F(xiàn)在出售也就剛剛30萬元出頭，之前每月出租一直都是1200元。
我覺得，小公寓不是房本身，就主要看附加值。我買的這個藍灣國際是學區(qū)房，周圍有三小十二中，所以出租來看還不成問題，租戶一般都是租來用來陪讀的。第二就是小區(qū)周圍出行還算方便。再者就是老城區(qū)周圍環(huán)境商業(yè)程度也還好，也有租戶是那種打工族合租的。

我覺得現(xiàn)在投資小公寓主要靠租金，房價大漲是不可能了。四五十萬也不是小數(shù)，畢竟在我們認知中這是個比較好投資方法了，一定要多想想看看。
以我這么多年持有公寓的經(jīng)驗來看，公寓也有很多缺點：幾乎所有的商業(yè)公寓都動輒一梯十幾戶幾十戶，長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間。居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區(qū)域和綠化景觀可享。公寓是商業(yè)用途，水電費用屬于商業(yè)用水電費用，物業(yè)費也高昂。住起來不舒服且花費也不便宜。

二手房市場不好出手，最初開發(fā)商裝修成美輪美奐的loft、精裝，吸引了很多客戶的眼球，尤其很多剛畢業(yè)的，擁有一套公寓簡直就是自己的夢想，我當初就是那么入坑的……然而實際上，在二手房市場上，與住宅類房子比起來，購買量少的可憐，不容易賣掉，很有可能要在自己的手里成為不良資產(chǎn)，很容易讓自己處于被動的情況。

占據(jù)自己的資金空間。都說公寓便宜，同樣的面積，總價是普通住宅的三分之二甚至一半的價格，很多人是圖便宜買的，然而也沒想象的那么便宜，等以后想換住宅的話， 無人問，成交周期長，資金沒辦法周轉(zhuǎn)，喜歡的房子賣掉了一套又一套，你只能與自己的公寓相依為命，且此類房產(chǎn)不能落戶。
最后總結(jié)一句話，公寓吸引你的點必定是其價格，還有好看的外表。買了之后就會陷入深深的被動中，建議能買住宅的話，優(yōu)先選擇住宅類。

一位從業(yè)十年的房產(chǎn)中介這樣說：
買房的時候，盡量避開公寓
想購買公寓房的那些購房者們，你們可知道，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)關(guān)于公寓一直有一個定論：市場上99％的公寓是不能碰的?；蛟S會有不少購房者會對此產(chǎn)生置疑，那我來解釋一下造成這種現(xiàn)象的原因主要有三個：

一是產(chǎn)權(quán)小、水電貴，不是學區(qū)房
公寓屬于商業(yè)性質(zhì)的，不管面積是多大平方的，依然無法和住宅一樣享受學區(qū)的待遇，人們買房除了自主以外，最主要的原因就是用來給孩子上學，而公寓顯然不具備這種功能。
另外公寓樓一般實行的是商業(yè)水電，價格比正常的居民水電價格貴很多，而且大部分公寓樓是沒有燃氣的，居住在里面生活便利度也是大打折扣。

二是投資回報率低
以前花20萬買一套公寓，地段比較好的地方對外出租價格能達到1500每月，而且行情好的時候每年都能遞增，這樣的價格十年就能回本。如今雖然臨沂的房產(chǎn)市場相對還算紅火，但是租房市場價格非常低，一套三居室的租金1500每月的比比皆是，而且水電方面和物業(yè)管理方面比公寓強太多。
從房子升值角度來看，公寓升值速度也是非常慢的，有的已經(jīng)出現(xiàn)了虧本的現(xiàn)象，買的毛坯房花了五六萬裝修，最后升值的空間還不足五六萬。

三是剛需群體過渡性需求減弱
以前年輕人特別喜歡買公寓，一方面能滿足自己的自主需求，另一方面也為以后買房子做一個中間過渡，現(xiàn)在剛需買房的理念發(fā)生了很大的變化，要么不買房，要么一次性買商品房，公寓不在考慮范圍之內(nèi)。
最后一點，就是面積太小，戶型不規(guī)整。其實，僅僅是作過渡房的話，那么公寓房還有一些行情，但是，對于二手房市場而言，公寓房是沒有什么行情的，皆因公寓房的面積實在是太小了，一般家庭都是不會考慮的。公寓通常大概50至70平米，整體結(jié)構(gòu)不平整，視覺上有壓迫感，而且只適合單身和新婚夫婦居住。
所以要是我來做總結(jié)的話，買房的時候，如果沒有特別的需要，盡量避開公寓。

一位從事買賣公寓業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士這樣說：
按照投資回報率，有些公寓是賠錢的
目前臨沂市場的公寓，在設(shè)計上，多采用16-32層，4梯16戶-26戶，建筑面積40-60平米，以單層為主，少量Loft復式；毛坯、簡裝、精裝交付。
在用地性質(zhì)上，我們所說的公寓一般指40年商服用地上建起來的，商用的水電及物業(yè)費，不可以落戶，不可以劃學區(qū)。
臨沂公寓的銷售價格，這兩年變化較大，兩年前單價5000左右，總價25萬左右的公寓多的是。現(xiàn)在單價7000+，部分項目近萬，總價多在35萬以上，主流產(chǎn)品50萬左右。

臨沂公寓的出租價格，以2018年我收集的數(shù)據(jù)作參考，月租金900-1600之間，多在1200左右。因涉及各地產(chǎn)公司項目，我這里不再列舉具體數(shù)據(jù)。
對比租售比，來簡單計算投資回報率，顯然一套50萬的公寓一個月收租1200元，是賠錢的！
我給大家提供一個我設(shè)計的表格，研究上表可以得出：面積相同的公寓，總價越低越值得購買；單價高的公寓，租金高也可以入手，要比較周邊租金水平；謹慎使用高杠桿投資公寓。慎重購入大面積、高價公寓。