調(diào)查:氣溫驟降,臨沂市公寓也已進(jìn)入“嚴(yán)冬”
最近,蛋殼公寓的負(fù)面新聞一直在網(wǎng)絡(luò)上刷屏。據(jù)記者了解到,從進(jìn)入11月起,關(guān)于蛋殼的負(fù)面風(fēng)波一直不斷。App癱瘓、管家失聯(lián)、租客沒法退押金、房東收不到租金……各類傳聞一時間在社交平臺上刷屏。

近日,記者就從公寓的出租、售賣等角度采訪了我市公寓業(yè)務(wù)相關(guān)的一些市民。
一位最近賣掉公寓的市民這樣說:
建議能買住宅的話,優(yōu)先選擇住宅類
我是2017年初入手的藍(lán)灣國際41平精裝修能拎包入住的那種,到手26.5萬元?,F(xiàn)在出售也就剛剛30萬元出頭,之前每月出租一直都是1200元。
我覺得,小公寓不是房本身,就主要看附加值。我買的這個藍(lán)灣國際是學(xué)區(qū)房,周圍有三小十二中,所以出租來看還不成問題,租戶一般都是租來用來陪讀的。第二就是小區(qū)周圍出行還算方便。再者就是老城區(qū)周圍環(huán)境商業(yè)程度也還好,也有租戶是那種打工族合租的。
我覺得現(xiàn)在投資小公寓主要靠租金,房價(jià)大漲是不可能了。四五十萬也不是小數(shù),畢竟在我們認(rèn)知中這是個比較好投資方法了,一定要多想想看看。
以我這么多年持有公寓的經(jīng)驗(yàn)來看,公寓也有很多缺點(diǎn):幾乎所有的商業(yè)公寓都動輒一梯十幾戶幾十戶,長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間。居住密度大得窒息,上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。日照通風(fēng)惡劣,樓下幾乎沒有公共活動區(qū)域和綠化景觀可享。公寓是商業(yè)用途,水電費(fèi)用屬于商業(yè)用水電費(fèi)用,物業(yè)費(fèi)也高昂。住起來不舒服且花費(fèi)也不便宜。
二手房市場不好出手,最初開發(fā)商裝修成美輪美奐的loft、精裝,吸引了很多客戶的眼球,尤其很多剛畢業(yè)的,擁有一套公寓簡直就是自己的夢想,我當(dāng)初就是那么入坑的……然而實(shí)際上,在二手房市場上,與住宅類房子比起來,購買量少的可憐,不容易賣掉,很有可能要在自己的手里成為不良資產(chǎn),很容易讓自己處于被動的情況。
占據(jù)自己的資金空間。都說公寓便宜,同樣的面積,總價(jià)是普通住宅的三分之二甚至一半的價(jià)格,很多人是圖便宜買的,然而也沒想象的那么便宜,等以后想換住宅的話, 無人問,成交周期長,資金沒辦法周轉(zhuǎn),喜歡的房子賣掉了一套又一套,你只能與自己的公寓相依為命,且此類房產(chǎn)不能落戶。
最后總結(jié)一句話,公寓吸引你的點(diǎn)必定是其價(jià)格,還有好看的外表。買了之后就會陷入深深的被動中,建議能買住宅的話,優(yōu)先選擇住宅類。
一位從業(yè)十年的房產(chǎn)中介這樣說:
買房的時候,盡量避開公寓
想購買公寓房的那些購房者們,你們可知道,在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)關(guān)于公寓一直有一個定論:市場上99%的公寓是不能碰的?;蛟S會有不少購房者會對此產(chǎn)生置疑,那我來解釋一下造成這種現(xiàn)象的原因主要有三個:
一是產(chǎn)權(quán)小、水電貴,不是學(xué)區(qū)房
公寓屬于商業(yè)性質(zhì)的,不管面積是多大平方的,依然無法和住宅一樣享受學(xué)區(qū)的待遇,人們買房除了自主以外,最主要的原因就是用來給孩子上學(xué),而公寓顯然不具備這種功能。
另外公寓樓一般實(shí)行的是商業(yè)水電,價(jià)格比正常的居民水電價(jià)格貴很多,而且大部分公寓樓是沒有燃?xì)獾?,居住在里面生活便利度也是大打折扣?br>
二是投資回報(bào)率低
以前花20萬買一套公寓,地段比較好的地方對外出租價(jià)格能達(dá)到1500每月,而且行情好的時候每年都能遞增,這樣的價(jià)格十年就能回本。如今雖然臨沂的房產(chǎn)市場相對還算紅火,但是租房市場價(jià)格非常低,一套三居室的租金1500每月的比比皆是,而且水電方面和物業(yè)管理方面比公寓強(qiáng)太多。
從房子升值角度來看,公寓升值速度也是非常慢的,有的已經(jīng)出現(xiàn)了虧本的現(xiàn)象,買的毛坯房花了五六萬裝修,最后升值的空間還不足五六萬。
三是剛需群體過渡性需求減弱
以前年輕人特別喜歡買公寓,一方面能滿足自己的自主需求,另一方面也為以后買房子做一個中間過渡,現(xiàn)在剛需買房的理念發(fā)生了很大的變化,要么不買房,要么一次性買商品房,公寓不在考慮范圍之內(nèi)。
最后一點(diǎn),就是面積太小,戶型不規(guī)整。其實(shí),僅僅是作過渡房的話,那么公寓房還有一些行情,但是,對于二手房市場而言,公寓房是沒有什么行情的,皆因公寓房的面積實(shí)在是太小了,一般家庭都是不會考慮的。公寓通常大概50至70平米,整體結(jié)構(gòu)不平整,視覺上有壓迫感,而且只適合單身和新婚夫婦居住。
所以要是我來做總結(jié)的話,買房的時候,如果沒有特別的需要,盡量避開公寓。
一位從事買賣公寓業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士這樣說:
按照投資回報(bào)率,有些公寓是賠錢的
目前臨沂市場的公寓,在設(shè)計(jì)上,多采用16-32層,4梯16戶-26戶,建筑面積40-60平米,以單層為主,少量Loft復(fù)式;毛坯、簡裝、精裝交付。
在用地性質(zhì)上,我們所說的公寓一般指40年商服用地上建起來的,商用的水電及物業(yè)費(fèi),不可以落戶,不可以劃學(xué)區(qū)。
臨沂公寓的銷售價(jià)格,這兩年變化較大,兩年前單價(jià)5000左右,總價(jià)25萬左右的公寓多的是?,F(xiàn)在單價(jià)7000+,部分項(xiàng)目近萬,總價(jià)多在35萬以上,主流產(chǎn)品50萬左右。
臨沂公寓的出租價(jià)格,以2018年我收集的數(shù)據(jù)作參考,月租金900-1600之間,多在1200左右。因涉及各地產(chǎn)公司項(xiàng)目,我這里不再列舉具體數(shù)據(jù)。
對比租售比,來簡單計(jì)算投資回報(bào)率,顯然一套50萬的公寓一個月收租1200元,是賠錢的!
我給大家提供一個我設(shè)計(jì)的表格,研究上表可以得出:面積相同的公寓,總價(jià)越低越值得購買;單價(jià)高的公寓,租金高也可以入手,要比較周邊租金水平;謹(jǐn)慎使用高杠桿投資公寓。慎重購入大面積、高價(jià)公寓。
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