房產稅真的要來了？房價會因此下跌嗎？
近日，中共中央、國務院發(fā)布的《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中提到“穩(wěn)妥推進房地產稅立法”，撥動了大家敏感的神經。
房產稅真的要來了嗎？房價會因此下跌嗎？房產稅對普通老百姓的生活會有哪些影響？筆者嘗試從經濟學的角度進行解讀。
千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面
首先需要澄清一下。在現(xiàn)實生活中，討論“房產稅要來了嗎”是一個偽命題，因為房產稅其實一直都存在于你我身邊，只不過根據(jù)目前的政策，對于“個人所有非營業(yè)用的房產”的房產稅暫時免于征收而已。
我國當前的房產稅征收依據(jù)是1986年的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。根據(jù)《條例》，除了包括“個人所有非營業(yè)用的房產”等若干類免稅房產，其他的房產每年都應該“依照房產余值”的1.2%，或者“依照房產租金收入”的12%計算征收相關的房產稅。生活中，大家經常逛的綜合性商超，上班出入的寫字樓和車庫，都屬于房產稅的征稅范疇。
根據(jù)北京市財政局的數(shù)據(jù)，1999年到2019年20年時間里，北京市地方財政中房產稅收入從14.53億元增長到354.43億元，增長超過24倍。
房產稅真的要來了？房價會因此下跌嗎？
至于為什么對“個人所有非營業(yè)用的房產”的房產稅暫不征收，這與1986年《房產稅暫行條例》立法時的社會和市場狀況有關。一方面，當時改革開放方興未艾，房地產市場和交易并不成熟，大部分城鎮(zhèn)人口還是住在單位分配的房子里，并不擁有產權，向個人住宅征收房產稅的基礎并不存在；另一方面，當時個人收入水平有限，也不具備征收個人住宅房產稅的條件。
時過境遷，34年后的今天，我國房地產市場已經今非昔比，日漸成熟。
在法律體系方面，以2007年頒布的《物權法》為首的一系列法律規(guī)范和司法解釋，為個人住宅確權和保護，交易過程中的定紛止爭提供了有力保障。
在市場服務方面，除了政府主導的市場監(jiān)管機關、登記機關外，滲透入社區(qū)的各類房地產中介機構、房產價值評估機構、發(fā)放房地產貸款的金融機構等為房產交易進行了有效支持。
在市場規(guī)模方面，根據(jù)央行前不久發(fā)布的研究報告，中國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產317.9萬元，家庭資產以實物資產為主，住房占比近七成。
最后，居民不動產登記系統(tǒng)的信息化和全國聯(lián)網，也為房產稅的征集提供了基礎設施方面的保障。
另外，從房產稅收入占財政收入的比例來看，我國的比例偏低。以北京為例，2019年354億元的房產稅收入，僅占北京地方財政收入的6%，而相關占比在美國則超過40%。
綜合以上分析，從目前房地產市場發(fā)展的成熟度，結合國際上的經驗，目前已經具備了向個人住宅征稅的基本條件，但是，“千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面”，何時開征，如何設計征稅政策是一個需要立法者們探討和研究的問題，房產稅的立法和落地還需要一定時間。
開征住宅房產稅對普通人影響不大
根據(jù)前文的分析，既然未來可能對個人住宅開征房產稅，那么住宅房產稅開征對老百姓的生活影響大嗎？從目前收集到的信息分析，對普通老百姓的影響不大，理由有三：
一是“目前試點政策僅針對高端居住需求征收房產稅”。早在2011年1月28日，上海和重慶分別開始了針對個人住宅房產稅試點。在正式的房產稅立法出臺之前，兩地的試點征稅政策是有一定代表性的，也反映了政策制定者對于住宅房產稅的定位和態(tài)度。
通過對兩地試點征稅政策的分析，可以發(fā)現(xiàn)征稅對象、征稅方式和稅率方面，兩地政策略有差別，但核心理念是一樣的——僅針對高端居住需求征收房產稅。
如在上海，僅針對上海居民的第二套房，而且家庭全部住房人均面積超過60平米的，對屬新購住房超出部分的面積征稅。對于一個典型的三口之家，就意味著180平米的免稅面積，普通老百姓基本上是夠用的了。而對于略有超出的那部分面積，按照0.6%的稅率征稅，壓力也不算大。
與上海通過人均居住面積來確定納稅對象不同，重慶則通過房價高低來劃定需要征稅的高檔住宅。在重慶，應稅的高檔住房是指“建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房”。而且每年1月1日，重慶還會根據(jù)房價走勢，上調起征價格。2020年，主城區(qū)個人新購高檔住房是指成交建筑面積價格達到19587元/平方米及以上的住房，而根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，2020年4月，重慶市住宅成交均價是1.3萬/平方米，這也意味著大部分的住宅交易價格都落在起征價格之下，無需納稅。將納稅跟房價綁定，也解釋了重慶為什么是全國房價最穩(wěn)定的城市之一。
房產稅真的要來了？房價會因此下跌嗎？
二是“房產稅相關的立法和推廣尚需時日”。首先，房產稅的征稅目的尚在討論中，到底是施行“調節(jié)”為目的的“窄稅基”房地產稅（如上海、重慶模式），還是以“取得財政收入”為目的的“寬稅基”房地產稅，暫時還未明確。其次，根據(jù)《立法法》，房產稅立法有著嚴格的程序，從提案，到提交人大常委會的三次審議，再到最終表決通過，整個過程需要一定的時間。如果過程中存在爭議，則需要更長的時間來修改和協(xié)調。最后，考慮到住宅房產稅影響巨大，不排除更多推廣和試點的開展，如此也需要更長的時間去摸索和適應。
房產稅真的要來了？房價會因此下跌嗎？
三是“我國以公租房、廉租房、共產房為主的保障性住房體系逐步完善”。除了購房，我國日益完善的公租房、廉租房、共產房等保障性住房體系的建立，為老百姓的安居樂業(yè)提供了更多的選項。顯然對于保障性住房體系不存在房產稅。另外，根據(jù)目前上海和重慶的試點方案，“對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出”。如此，房產稅不但不會影響到普通老百姓的安居樂業(yè)，還助力保障性住房體系的建設，將起到支付轉移、幫扶弱勢群體的作用。
綜合以上分析，可以判斷本次討論的住宅房產稅制度不會影響普通老百姓的安居樂業(yè)。而對于過度使用杠桿、哄抬房價的投機客，房產稅的出臺，帶來炒房成本的急劇增加，不排除可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
不要高估房產稅的降房價作用
既然住宅房產稅對普通老百姓的生活影響不大，卻有著抑制房地產投機的作用。那么，是不是房產稅的出臺會引發(fā)房價下降呢？筆者認為，房產稅的出臺會抑制房價的高速增長，但也不要高估其在降房價方面的作用。
在分析這個問題前，首先介紹“稅收轉移”效應——稅賦負擔不一定由納稅人承擔，最終會轉嫁給彈性最小的群體，這里所謂彈性小，就是那些沒有選擇權的剛需群體。在此，我們用下面這張圖來解釋。
房產稅真的要來了？房價會因此下跌嗎？
在無稅的條件下，消費者和廠商的交易應該在需求和供給曲線的交叉點達到均衡。開始征稅后，成交量開始下降，消費者需要花費更高的價格進行買入，而廠商卻發(fā)現(xiàn)自己的收入開始降低，之間的差價（紅色實線部分）即為稅賦負擔，最終由消費者和廠商分擔。在這張圖中，消費者的彈性更小（反映在需求曲線上，就是更陡一些：隨著價格的上漲，消費者的需求量變化不大），也導致了消費者分擔了大部分的稅賦。
在此，把這里的廠商換成大城市城中村里那些收租的“房叔房姐”們，結論也是差不多的。相比“房叔房姐”們，租戶的彈性更小，單個房東漲租金，租戶可以考慮換個便宜的地方去住，但如果房產稅的轉移效應造成整個地區(qū)甚至城市的租金普遍上漲，則租戶除了默默承受稅賦的轉移或者離開該地，沒有太多的選擇。
當然房產稅賦是否會轉移，在多大程度上轉移，還要看下述三種情況：
（1）房產稅的征收機制。如“寬稅基”普遍性征收比“窄稅基”調節(jié)性征收對租金上漲、稅收轉嫁的影響更大。
（2）保障性住房建設情況。保障性住房讓租房者有更多的選擇，也降低了他們分擔房產稅賦的可能性。
（3）政府的干預程度。房產稅的調節(jié)對象本來是“房叔房姐”們，如果通過租金上漲轉移到了彈性更小的租房人群頭上肯定是不合適的，不排除政府可能會采取一些干預措施。
另外，試點中0.6%的稅率也使得房產稅對于“房叔房姐”的影響也不大。根據(jù)易居房地產研究院發(fā)布《2020年一季度50城租金收益率研究報告》顯示，2020年一季度，50個典型城市租金平均收益率為2.4%，遠高于試點房產稅稅率。故即使不漲房租，0.6%的房產稅僅使得“房叔房姐”的租金收入下降，不影響他們繼續(xù)持有房產和收租。
最后，作為資金實力更雄厚的群體，不排除“房叔房姐”們可能請專業(yè)的會計師和律師進行交易機構設計，合法避稅，進而削弱房產稅的調節(jié)作用。
綜合以上分析，房產稅是抑制房地產投機、調控國民收入、保障經濟穩(wěn)健發(fā)展的重要手段，但也難免有自己的邊界和局限。我們期待著在審慎制定稅收政策的同時，打好政策組合拳，配合更多的工具（如保障性住房政策、人才引進政策等），讓更多人安居樂業(yè)，幸福生活。
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