有個三線城市，普通百姓的工資就三四千元，但是房價卻飆升到兩萬每平。

它位于山東省南部，經(jīng)濟三線水平，是重要的物流商貿(mào)基地，號稱北方“小義烏“。

說到這大家可能已經(jīng)猜出是哪個城市了，它就是臨沂。

臨沂市近兩年的發(fā)展有目共睹，但房價也一路高漲。

市區(qū)部分項目的房價已經(jīng)飆升到20000元/㎡，近郊區(qū)的房價也上漲到10000元/㎡。

北城新區(qū)某盤，洋房21800元/㎡

北城新區(qū)某盤，洋房21000

不得不吐槽，20000元/㎡的房價已經(jīng)趕上青島的李滄和黃島區(qū)了。

那么為什么臨沂的房價高的如此離譜？老王分析主要有兩點原因：

1.需求端：臨沂市人口眾多，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟實力較強，置業(yè)需求旺盛；

2.供應(yīng)端：政府嚴(yán)控土地出讓，土地成交少，新建項目少，造成供不應(yīng)求。

第一個原因固然重要，但第二個原因才是房價上漲的導(dǎo)火索。

首先，臨沂市人口眾多，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟實力較強。

臨沂市是山東省唯一一個人口超千萬的城市，山東省人口之最。

在2018年的統(tǒng)計中，臨沂的常住人口達(dá)到1062萬人，而山東省經(jīng)濟最強的青島只有939萬人。

要知道，人口是決定房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，“人口=需求=購買力“

除了人口數(shù)量，臨沂生育二胎的意愿還特別高。

從下圖可以看出，山東省生育意愿從西往東逐漸降低。

菏澤生育意愿1.91排名第一，第二便是臨沂1.87。

人口基數(shù)龐大+二胎生育意愿高，可以預(yù)見臨沂未來人口會進(jìn)一步增長，置業(yè)需求也會保持旺盛。

除了人多，臨沂市的經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，但是近幾年發(fā)展遇到瓶頸，亟待轉(zhuǎn)型升級。

下表是2018年山東省各地市GDP的統(tǒng)計，臨沂市GDP4330億元，在山東省排名第七。

看起來似乎還不錯，但是臨沂GDP的排名從2012年起就一直是第七名，可想而知，臨沂的發(fā)展遇到了瓶頸期。

為什么臨沂發(fā)展會遇到瓶頸期呢？

我這里不過多講了，只舉一個例子。

臨沂雖然號稱“小義烏”，但是臨沂的商貿(mào)行業(yè)集中度、專業(yè)度比起義烏來差得很多。

而且臨沂商貿(mào)業(yè)產(chǎn)值占GDP僅為12.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于義烏的47.4%。

臨沂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)固化，支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型慢，由此可見一斑。

而且，臨沂市人均GDP低的可怕，2018年臨沂市人均GDP僅為44662元，在山東省排名倒數(shù)第二，與排名第一的東營差了接近4倍。

其次，臨沂市政府嚴(yán)格控制土地出讓，開發(fā)商只有拿地才能蓋房子，而政府賣地少，房子自然就蓋的少。

這直接導(dǎo)致市場供不應(yīng)求，地王頻現(xiàn)，房價一路飆升。

從下表我們可以看出，自2015年以來，臨沂的土地出讓面積大幅減少。

2018年土地供應(yīng)516萬㎡，同比下降41%，成交面積525萬㎡，下降31%。

樓面地價為1891元/㎡，大幅上漲70%。

試問，面粉價格都漲了，面包的價格還能不長嗎？

18年土地供應(yīng)的短缺，直接造成了2018-2019年房地產(chǎn)市場的火熱，短短兩年的時間，房價如過山車般瘋漲：

河?xùn)|區(qū)的奧正×園項目，毛坯洋房從13000漲到15000以上；

北城新區(qū)的親和×源項目，毛坯洋房從9500漲到11000；

蘭山區(qū)的外灘×號項目，毛坯高層從13500漲到16500；

諸如此類的漲價還有很多。

又因為臨沂政府規(guī)定，項目在取得預(yù)售后三個月內(nèi)不能漲價，想要漲價的需要在三個月后向政府申請，且年度漲幅不得高于上一年度本地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

因此有些樓盤為了漲價，直接捂盤不賣。

房價節(jié)節(jié)攀升、捂盤、地王頻現(xiàn)，導(dǎo)致購房者“恐慌性”購房，拿著自己的全部身家沖入樓市。

不得不說，臨沂相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)商把老百姓的購房心理捏得死死，研究透了“買漲不買跌”的國民心態(tài)，玩這種“控制土地出讓，制造供不應(yīng)求“的套路更是沒得說。

最后，老王要說幾句題外話。其實老王還是很喜歡臨沂這個城市的，雖然去的次數(shù)不多，每次去都是為了調(diào)研市場，也沒有時間體會當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，但是那沂河的景色令人印象深刻，羊肉湯和辣子雞味道也很棒。

希望2020年臨沂房地產(chǎn)市場能夠回歸正常，讓平民百姓不用為房價發(fā)愁。