收緊! 收緊! 全面收緊! 樓市山雨欲來
這幾天，房企接連遭遇卡脖子。就在昨天，國家發(fā)改委發(fā)布正式文件，要求收緊房企發(fā)行外債。
文件要求：
1、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實性承諾函》。
3、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
4、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風(fēng)險。
四條要求，高度概括起來，其實就一句話，卡住房企在海外發(fā)行債務(wù)的融資渠道。
這意味著，自此，開發(fā)商的幾條主要的融資渠道，已被全面收緊。
我們知道，開發(fā)商通過外界融資有四條主要渠道：1、通過新房預(yù)售獲得資金；2、銀行信貸；3、房地產(chǎn)信托；4、海外發(fā)債。
從進入調(diào)控以來，市場就通過限購、限貸的方式，控制著房企通過預(yù)售獲得資金。
銀行信貸亦是如此。銀行通過延長受理期，提升貸款利率等多種方式，擰緊了流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金。這種收緊是通過對購房者與開發(fā)商雙向管控，嚴控房企資金鏈。至于房地產(chǎn)信托，近日也是鬧得沸沸揚揚。
7月11日下午，市場消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，截至當(dāng)日（7月11日）12點，暫停所有房地產(chǎn)類項目募集（包括直銷和代銷），12點后已募集的此類項目全部退款。
市場傳言，目前，至少有包括萬向信托、興業(yè)信托、光大信托、中融信托等在內(nèi)的10家房地產(chǎn)信托被窗口指導(dǎo)，也就是被約談?？芍^是雷厲風(fēng)行。
那么問題來了，官方為何要對房企融資渠道全面收緊？答案是，過去幾個月房企的行為，惹怒了管理層。
進入2019年，樓市成交量在各種放松氛圍中回暖，尤其是4月份以后，房企融資渠道的放寬，點燃了土地市場，久違的地王重現(xiàn)人間，土地盛宴在蘇州、徐州、無錫、常州、杭州、南京、合肥等長三角城市輪番上演。
哪怕是蘇州、西安重啟調(diào)控，也沒有澆滅土地市場火熱之勢頭，日前，深圳、蘇州、南京，依舊在上演著土地狂歡。
這一切，都是因為房企手中有錢了，房企一有錢，就會嘚瑟的不成樣子，就會激進拿地，多少房企吃虧在激進上！他們手中的錢，要么來自房地產(chǎn)信托，要么來自外債。
根據(jù)銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。
另外，用益信托數(shù)據(jù)顯示，2019上半年房地產(chǎn)信托募集資金3634億元，占集合信托總規(guī)模的39.19%。也就是說，上半年信托募集的資金，有近40%流向了房地產(chǎn)。
而外債方面，中金固收報告指出，今年上半年房地產(chǎn)美元債發(fā)行量已超過去年全年水平，主要集中在一季度，上半年凈增量達375億美元，同比增幅127%。兩個渠道獲得的巨資，撐起了上半年熱點城市土地市場的盛宴，也惹怒了管理層。
從5月開始，管理層以點對點的方式，對熱點城市進行敲打，比如蘇州、西安，此外南寧、佛山與大連也被住建部點名。與此同時，官方也開始全面收緊房企的融資渠道。監(jiān)管層已經(jīng)將一些拿地激進、制造地王的企業(yè)納入了監(jiān)管，準備暫?！暗赝酢钡膫cABS發(fā)行。
銀保監(jiān)會之后發(fā)布了正式文件，要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。地方銀保監(jiān)局對違規(guī)給房企融資的信托等金融機構(gòu)開出了罰單，敲山震虎。
這兩天，官方再次約談信托，并收緊房企發(fā)行外債。一切行動的目的，就是控制房企現(xiàn)金流，讓過熱的土地市場冷卻下來。
房企存活依靠的就是現(xiàn)金流，如今融資渠道全面收緊，后續(xù)房企將進入大洗牌，一大波實力不足，資金不足的中小房企要進入淘汰陣營，而頭部房企，也要勒緊褲腰帶過日子。
接下來，土地市場將回歸平穩(wěn)，熱點城市的房價與成交量，也將企穩(wěn)。接下來的三季度，本號以為樓市會進入偏冷行情，四季度繼續(xù)平穩(wěn)。至于剛需客的買房時機，以又重新上升的房貸利率和持續(xù)慢漲房價來看，應(yīng)當(dāng)趁早上車。
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