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步入2019年，伴著中國各個(gè)地方政府的樓市調(diào)控政策進(jìn)一步調(diào)整，市場成交量、預(yù)期、人心都有回暖跡象。

就在剛才，中國社科院發(fā)布的2019年1月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》明確認(rèn)為，房價(jià)下跌速度趨緩，重點(diǎn)城市成交繼續(xù)回升。

中國的社科院給大家留下的印象就和央視天氣預(yù)報(bào)一樣，就沒有準(zhǔn)過，十猜九不中。但這一次，作者認(rèn)為他們的判斷基本上是對(duì)的，這也是我們在之前的專題中已刊登過的對(duì)于2019年樓市的判斷。

我們的理由有大致三個(gè)方面：

1、市場的政策底已現(xiàn)。

從去年的年末開始，中國各地多個(gè)大城市根據(jù)各地實(shí)際情況，對(duì)于房價(jià)的微調(diào)政策作出了積極回應(yīng)，政策回暖信號(hào)非常明確。

在大概一個(gè)月前，山東的菏澤在輿論的不理解中打響了樓市微調(diào)的第一炮，宣布取消了住房限售，在之后湖南衡陽等地緊隨其后，取消限價(jià)，雖然因?yàn)闋幷撎^激烈而選擇暫時(shí)收回調(diào)控政策，但但是對(duì)于樓市的進(jìn)一步干預(yù)，政策進(jìn)一步調(diào)控的趨勢已經(jīng)開始大蔓延。

廣州宣布了“商住房”調(diào)控措施，那些本來只能賣給企業(yè)的部分房屋現(xiàn)在也可以賣給個(gè)人；珠海對(duì)于外地戶口的購房繳納社保制度的時(shí)間從今年的5個(gè)月下降到1個(gè)月、3個(gè)月、1年等等；這是南方城市的調(diào)控政策，下面再來看一下北方的調(diào)控也是像風(fēng)火輪一樣，在山東青島的高新區(qū)宣布暫停搖號(hào)售房，有關(guān)搖號(hào)的規(guī)定從實(shí)施到取消只有半年。可能有些粉絲對(duì)于搖號(hào)售房的概念不理解，正好借這一次青島的政策來普及一下，為日后做準(zhǔn)備

原版文件如下

總則第一條 為落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保購房人獲得公平的購房機(jī)會(huì)，規(guī)范公證搖號(hào)售房行為，根據(jù)《中華人民共和國公證法》、《公證程序規(guī)則》等規(guī)定，制定本規(guī)則。第二條 本規(guī)則適用于青島市高新區(qū)范圍內(nèi)采用公證搖號(hào)方式進(jìn)行銷售的新建商品房項(xiàng)目。第三條 本規(guī)則所稱“登記購房人”系指按照本規(guī)則及具體項(xiàng)目的補(bǔ)充規(guī)則進(jìn)行登記的自然人。一個(gè)家庭的全部成員只能由一人代表登記為購房人，家庭成員的構(gòu)成由高新區(qū)國土分局根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策確定和調(diào)整。第四條 本規(guī)則所稱“新建商品住房”系指2018年6月1日后取得“預(yù)售許可證”或“銷售許可證”的住宅項(xiàng)目。第五條 本規(guī)則所稱“可供房源”系指項(xiàng)目的“預(yù)售許可證”或“銷售許可證”準(zhǔn)予銷售的全部房源，但項(xiàng)目中經(jīng)政府批準(zhǔn)的向引進(jìn)人才等特定群體銷售的房源除外。第六條 本規(guī)則所稱的公證搖號(hào)售房是指在公證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和主持下，采用公開搖號(hào)的方式隨機(jī)選擇和確定購房人進(jìn)行商品房銷售的行為。第七條 為確保登記購房人、搖號(hào)確定的購房人、實(shí)際購房人的一致性，的時(shí)間內(nèi)完成選房，簽署選房結(jié)果；4、選房結(jié)果在現(xiàn)場公示的房源信息表上進(jìn)行標(biāo)注。中間內(nèi)容濾過無意義第五十三條 入圍人一旦簽署選房結(jié)果，不得反悔另選。第五十四條 入圍人放棄選房結(jié)果的，對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的其他選房結(jié)果不產(chǎn)生影響。

附則第五十五條 因執(zhí)行本規(guī)則需要發(fā)送通知的，以購房人進(jìn)行購房登記時(shí)填寫的手機(jī)號(hào)碼、微信號(hào)、電子郵件為發(fā)送地點(diǎn)，通知人向任一地點(diǎn)發(fā)送通知信息即視為已通知，通知人未能查看或未能接收不構(gòu)成未通知的理由。第五十六條 登記購房人、公證搖號(hào)確定的入圍人、簽約人應(yīng)具有同一性，否則自動(dòng)喪失購房資格。第五十七條 公證費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。第五十八條 本規(guī)則由青島市城陽公證處負(fù)責(zé)解釋。第五十九條 本規(guī)則自2018年6月25日起實(shí)施。

當(dāng)然青島是從去年開了上合組織峰會(huì)后的政治特殊地位陡然爬升造成的，但對(duì)于全國依然有很強(qiáng)的預(yù)見性

與此同時(shí)，深圳、武漢、杭州、蘇州、廣州、惠州等多個(gè)城市下調(diào)了銀行首套房貸款利率上浮區(qū)間。

另外，北京、廣州、南京、汕頭、長沙、銀川、福州、哈爾濱、綿陽等城市調(diào)整了公積金提取政策。一些城市公積金的提取更加便利。其中，北京、銀川、哈爾濱、南京、秦皇島等地簡化了公積金提取手續(xù)。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測，2019年會(huì)有30個(gè)以上城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。

為什么要微調(diào)？目的就是為了防范大跌。經(jīng)過2017年、2018年連續(xù)加壓的調(diào)控政策，全國多地房價(jià)已進(jìn)入了調(diào)整通道，如果政策依舊保持高壓不變，房價(jià)大跌風(fēng)險(xiǎn)很大，會(huì)帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這是任何一方都不愿看到的結(jié)果。

所以住建部對(duì)2019年樓市下達(dá)的任務(wù)是三個(gè)“穩(wěn)”，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期

。

當(dāng)然，正因?yàn)橐€(wěn)，所以2019年雖然回比2018年樓市預(yù)期要好很多，房價(jià)大幅上揚(yáng)的可能性幾乎也不存在。

2、央行持續(xù)降準(zhǔn)。

在全球多數(shù)國家進(jìn)入加息通道的背景下，中國并沒有跟隨，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行在2019年1月開啟了降準(zhǔn)模式。

1月4日傍晚，央行宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，力度超乎尋常。盡管中央一再強(qiáng)調(diào)，是為了支持民營企業(yè)、小微企業(yè)融資。但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，錢最后大多都會(huì)流向房地產(chǎn)。

除了降準(zhǔn)，中央還大力度鼓勵(lì)地方發(fā)行地方債。地方債，是央行印鈔方式之一，相當(dāng)于放水。

由于中央有下調(diào)地方債風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的想法，所以前幾天河北、山東、河南、福建等地發(fā)行的地方債遭到金融機(jī)構(gòu)瘋搶，認(rèn)購倍數(shù)在30~50倍，河北更是高達(dá)53倍。說明銀行手中的錢非常多。

3、市場成交量已在回暖路上。

在政策轉(zhuǎn)向，市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，人心轉(zhuǎn)向的大背景下，多地樓市成交量已在回暖。

上圖是百度資訊中的部分截圖，可以看到昆明、洛陽、濟(jì)陽樓市成交量表現(xiàn)不錯(cuò)，就連低迷的香港樓市，上周二手房成交量也創(chuàng)41周新高。

通過以上三點(diǎn)信號(hào)，基本可以對(duì)2019年樓市做個(gè)初步判斷：如果大環(huán)境不發(fā)生較大變化，熱點(diǎn)城市成交量將有一定程度回暖，房價(jià)將回到穩(wěn)定階段，甚至是小幅慢漲。

因此，本號(hào)認(rèn)為，2019年第一季度，是剛需客上車的好機(jī)會(huì)，時(shí)間如果再往后推，成本會(huì)更高。

上面分析了樓市短期內(nèi)趨勢，再來說說中長期。

所謂樓市短期看政策，中期看土地，長期看人口。中國的樓市在土地財(cái)政與大城市化兩大背景下，中長期仍會(huì)是慢漲，但也會(huì)有一個(gè)臨界點(diǎn)，那就是人口臨界點(diǎn)。

這幾天，關(guān)于人口話題不絕于耳，2018年新生兒人口相比于2017年少了200萬，社科院預(yù)測，中國人口最快將在2027年迎來負(fù)增長，以此推算，本號(hào)認(rèn)為，如果這種趨勢不變，中國高房價(jià)的拐點(diǎn)也基本會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)附近出現(xiàn)。

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