樓市“降溫”，房子難賣，當前山東一片冷清的樓市似乎與全國形勢一樣，就要從2018延續(xù)到下一年了。

然而，你們都錯了。

“一大一小”的房地產(chǎn)投資周期，往往會在銷售端引發(fā)較大的收縮與膨脹。而山東排名全國前四的房地產(chǎn)投資規(guī)模，以及10%以內(nèi)的房地產(chǎn)投資比重，預(yù)示著一個更大的樓市“棋局”。

當北京、深圳、杭州等全國多地銀行下調(diào)首套房貸利率的消息傳來，2019，是否真如一些樓市專家所說，降溫之后必迎來反彈？

數(shù)據(jù)不會騙人，先請收下官宣公報中的2019山東樓市三大“前瞻”。

前瞻一：新開工、竣工增量雙超30%，壓力越大，錢力越大

最近，前三季度31省份GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)悉數(shù)出爐，房地產(chǎn)開發(fā)投資排名前五的省份投資總額約占全國投資總額的42%。

從各省數(shù)據(jù)來看，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資以10295億元位居首位，也是唯一的破萬億省份，緊隨其后的四個省份分別是江蘇、浙江、山東和河南。

其中，山東以5590.1多億元的投資體量，位居全國第四位，排名不可謂不靠前！

如何理解這5500多億元的房地產(chǎn)投資呢？

首先，山東的樓市并未“降溫”。雖然一線市場看起來冷淡，但是開發(fā)投資卻穩(wěn)定增長，商品房供應(yīng)明顯加快。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省商品房新開工面積14525.3萬平方米，增長30.2%，增速較去年同期提高19.3個百分點。其中，住宅新開工面積10760.3萬平方米，增長26.6%。商品房竣工面積5784.0萬平方米，增長27.1%，增速較去年同期提高7.9個百分點。其中，住宅竣工面積4471.7萬平方米，增長30.1%。

請注意，山東今年商品房新開工、竣工面積，增幅雙雙超過30%！這意味著未來的2019、2020年，山東樓市將呈現(xiàn)壓倒性的新房供給高潮！

那么，在供給側(cè)大背景下，這是否意味著樓市將出現(xiàn)供大于求，而出現(xiàn)房價下降呢？

不！恰恰相反。

來看2018年的例子，當前，山東商品房庫存再創(chuàng)近年新低，9月末，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房待售面積2735.3萬平方米，下降23.1%，待售面積降至2013年以來最低水平。也就是說，開發(fā)商手里本來也沒有多少房子賣，與其強求銷量，不如關(guān)門過冬，而與開放商一同過冬的還有銀行。

而2019年，當大量商品房陸續(xù)入市，不僅不會壓低房價，還會觸動一系列樓市關(guān)聯(lián)市場、金融市場連帶動作。

考慮到當前國內(nèi)部分城市已經(jīng)開始為房貸“松綁”，那么新一輪樓市交易高峰，必然在2019年出現(xiàn)。

也許你會對賭“房住不炒”，但筆者更堅信，沒有一個地產(chǎn)商是傻子。

還記得高喊“活下去”，卻瘋狂拿地的萬科了么？

前瞻二：投資“牛市”下，樓市投資將現(xiàn)“農(nóng)村”包圍城市

也許人們會問，在全國一片“房住不炒”的高壓下，山東5000多億的地產(chǎn)投資都投向哪里了。

答案很簡單，當濟南、青島這樣的二線城市被國家政策“綁定”得無法施展時，更多的房地產(chǎn)資金，投向了三四線城市。

銷售數(shù)據(jù)顯示，重點調(diào)控城市濟南、青島商品房銷售見頂回穩(wěn)，濟南商品房銷售面積914.1萬平方米，僅增長1.3%；青島商品房銷售面積1254.2萬平方米，下降4.3%。具有三四線城市特征的其余15個市，商品房銷售面積7445.1萬平方米，增長12.2%。

而官宣的口徑，其實介紹了被“掩蓋”的全省樓市“好局”：

商品房銷售形勢良好，銷售熱點轉(zhuǎn)向三四線城市。

前三季度，全省商品房銷售面積9613.4萬平方米，同比增長8.6%，增速高于全國平均水平5.7個百分點！

而投資數(shù)據(jù)顯示，山東三、四線城市房地產(chǎn)投資均呈現(xiàn)出10%以上的增量比例，超過了濟、青。以德州為例，前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資204.34億元，同比增長22.4%。相比之下，濟南住宅投資同比僅增長7.6%。

出現(xiàn)三四線城市樓市好于一二線城市的情況，其實并不意外。長期房價增長以及透支消費，已經(jīng)讓城市居民的房屋購買力走向枯竭。以濟南為例，截至9月末，各項存款增勢繼續(xù)放緩，而各項貸款保持高速增長，同比多增390.7億元，貸款增量創(chuàng)歷史新高，貸款余額居全省第二位，占全省貸款余額的比重為20.5%。

如此高的存貸增速差，必然會引發(fā)政策警惕。相比之下，三四項城市無論從購買力，還是價格方面，似乎都更有“潛力”。

當然，這只是投資者的一廂情愿，要想讓三四線城市的樓失火起來，僅僅讓地產(chǎn)商自己出力，還遠遠不夠。

前瞻三：“鐵公雞”重現(xiàn)，山東樓市“硬”在哪里？

或許很多人還記得，2016年山東三四線城市去庫存，導(dǎo)致樓市慘淡，而推高了濟南、青島房價。那么，此次開放商重金“押寶”三四線城市，底氣何在？

換個角度說，在今天中心城市大戰(zhàn)如火如荼之際，如何把人口紅利從城市“分享”給周邊？

我們或許可以從另一組經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，找到答案。

“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重”被視為衡量一個地方經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資依賴度的指標。比重越高，說明經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資依賴程度越嚴重。

2018年前三季度31省份“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達到了34%，高居榜首。

而占比低于10%的省份，分別是山東、山西、吉林、新疆、黑龍江、內(nèi)蒙古和西藏。因高房價備受關(guān)注的上海、北京占比分別為12%和11.9%。

人們不禁會問，山東房地產(chǎn)投資高達5591億元，全國排名前四，為何房地產(chǎn)投資比重還這么低？

答案很簡單，山東的其他固定資產(chǎn)投資“稀釋”了房地產(chǎn)這個大“頭”，而從整體布局看，其他省份的經(jīng)濟已經(jīng)開始為樓市經(jīng)濟的長遠發(fā)展做出“軟著陸”，或者“微整形”，比如，北京、上海租賃住房發(fā)力，或是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，而山東，依舊是“鐵公雞”當?shù)?，助推房地產(chǎn)紅利向三四線城市轉(zhuǎn)移。

正如那句話所說，要想富，先修路，地方樓市的進一步發(fā)展，有賴于公路、鐵路、民航等基礎(chǔ)設(shè)施投建，以及后續(xù)的招商引資，以及大項目建設(shè)。

前三季度，山東固定資產(chǎn)投資同比增長5.8%，高于全國0.4個百分點，“以房地產(chǎn)投資方向推算，山東在固定資產(chǎn)投資方面的投入接近了5萬億！山東省住建廳數(shù)據(jù)顯示，前三季度，山東省基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資加速增長。全省房地產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)預(yù)計完成投資7922億元，同比增長10.2%。

從今年中期一份投資項目單上可以看到，山東省的新舊動能轉(zhuǎn)換重大項目庫第一批優(yōu)選項目450個，總投資1.8萬億元。基礎(chǔ)設(shè)施方面，統(tǒng)籌高速公路、高速鐵路、航空、港口等綜合立體交通體系建設(shè)，打造以濟青、魯南、鄭濟、雄商、濟萊為主脈的快速客運及貨運鐵路網(wǎng)，新建新泰至臺兒莊、沾化至臨淄等高速公路骨干項目，謀劃建設(shè)一批重大港口及水利基礎(chǔ)設(shè)施，共優(yōu)選項目50個，總投資6156億元。

無疑，隨著新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成，將大大改變過去強中心城市，弱“衛(wèi)星”城市的格局，形成以濟南、青島為中心，周邊形成以物流、商業(yè)、工業(yè)中心相“拱衛(wèi)”的山東城市經(jīng)濟體。

無論這一產(chǎn)業(yè)規(guī)劃今后能否實現(xiàn)，這一輪投資，必將推動新一批區(qū)域性“小中心”出現(xiàn)，為拉動地方樓市“添磚加瓦”。

國家政策松綁，地方配套支持，地產(chǎn)商的前期投資，才有可能畫地為“財”。在新舊動能轉(zhuǎn)換的大周期前，房地產(chǎn)市場依然具有不可替代的剛性拉動價值，即使這是一個促使經(jīng)濟走向“泡沫”的毒藥。但依然會有人認為，“寧可毒死，也不能餓死”！

作為普通消費，看懂樓市的周期是一門學(xué)問。

我們既不能在山頂“抄底”，也莫要在房價低谷前徘徊。