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      接下來, 臨沂房價會橫盤幾年, 跌多少?

      2019/9/4 17:17:01

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      近日,臨沂悄悄出現(xiàn)了“退房潮”,其中一小區(qū)一分鐘退購竟高達103套房。關(guān)于“退房潮”,源源有兩點猜測:一是炒房客外逃,斷臂求生;二是開發(fā)商低價囤房,高價放出。

      那么,“退”到底是什么意思呢?有網(wǎng)友說這是房價下跌的前奏,我說這是“穩(wěn)”——臨沂或許已經(jīng)悄悄進入高位橫盤期,有起伏,但幅度不大。

      臨沂樓市最好的情況就是:房價不漲不跌。也就是說,今年臨沂房價是1.8萬元/平,明年是1.8萬/平,后年最好還是1.8萬/平。即使跌宕,也要在一個合理的微調(diào)區(qū)間內(nèi)。2

      我們先看下臨沂北城新區(qū)樓市發(fā)展史:

      1、2008年臨沂市政府決定開發(fā)南坊,當(dāng)時的南坊立即架起了綿延10公里的塔吊;

      2、2010年開始北京路附近初具規(guī)模,市政府建成,附近公務(wù)員小區(qū)建成,市政府搬遷至南坊,大批公務(wù)員搬遷至南坊,此時的北京路以北的南方白天都像鬼城,人跡罕至,南京路就是垃圾回收站了;

      3、2012年,南坊各個小區(qū)初具規(guī)模,沂龍灣連城一片成為南坊最早的“成熟”居住區(qū)。濱河新天地房價在3800,銀河灣,金猴,意林小鎮(zhèn),愛倫坡4000出頭;

      4、2012年-2015年80%的南坊小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的違約,現(xiàn)在非常牛逼的,舒格蘭,當(dāng)時叫“休格蘭”已經(jīng)爛尾;

      5、2016年,南坊的樓市迎來了初步上漲,政府通過各種形式解決了90%樓盤的問題;

      6、2017年南坊一期,除了政府留地,住宅用地基本開發(fā)結(jié)束,售樓盤全部清盤;那年的南坊標(biāo)志性事件是萬城花開,引進了“一線操盤團隊”在臨沂大學(xué)一天清盤。

      7、2018年,買房時還有:環(huán)球掌舵、拉菲公館、汀香郡灝園、保利堂悅、安泰金升華府、城開首府、博觀新城、萬城花開、恒大翡翠華庭、金泰瑞府、中南樾府,11個樓盤;

      8、2019年上半年買房尚有:中南樾府、金泰瑞府、博觀新城、安泰金升華府、城開首府、萬城花開,6個樓盤。

      9、2019年下半年,買房只會有:中南魯商樾府新地王(987萬/畝)、金泰瑞府老地王(830萬/畝),2個樓盤!

      在沸騰的棚改之下,臨沂樓市進入了“詭異”時代。剛需觀望,投機清倉,庫存閑置商品房數(shù)量不見增加,盼跌情緒加速蔓延到各個角落。

      棚改是把周邊的村民引進城內(nèi)買房,短期內(nèi)催生了一大波新的需求,市場供不應(yīng)求,引發(fā)樓市大熱,房價上漲,也把城市內(nèi)的偽剛需和投資客引了進來。官方數(shù)據(jù)稱,截至7月底,臨沂全市商品房庫存1924萬平方米,去化周期為13.5個月,去化周期處于合理區(qū)間。可以說,近兩年臨沂的城市骨架已頗具規(guī)模,但經(jīng)濟與之相比較卻有顯得差強人意。臨沂作為人口千萬級別的城市,高房價的壓力之前,高鐵的開通或許將加快人口的外流。

      3

      曾算過這樣一筆賬:2019-2024年,每年的通脹率大約為7%左右。那么在2019年買了一套100平米的房子,花了100萬,那么到了2024年呢?

      通過復(fù)利計算,這套房子的價值只剩下了69.5萬,憑空蒸發(fā)了30.5萬人民幣!意味著,5年內(nèi)房價必須上漲30.5%,才能勉強跑贏通脹。

      換句話說,通脹情況下,所謂的橫盤市場,房價其實是下行的,你的房子是貶值的!

      4

      但是2019年之后呢?該買的都買了,剛需購買力消化殆盡,新的庫存又靠誰消化?

      所以未來,臨沂或?qū)⑦M入漫漫橫盤期,可能是5年,也可能是十年,而今天在臨沂炒房的人群也許會被長期套牢。如果硬要賣,只能打折出售,而這顯然滿足不了大家對房價回報的預(yù)期。

      2019年是一道分界嶺,5年之后,有的城市崛起了,有的城市徹底暗淡了。

      毫無疑問,未來,“中心城市”和“城市群”在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中將扮演更加重要的角色。


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